Der französische Mietmarkt durchläuft eine Phase der Spannungen, die selten beobachtet wird. Laut dem Immobilienobservatorium von Bien’ici ist die Nachfrage nach Mietwohnungen seit 2021 um etwa 50 % gestiegen, während das verfügbare Angebot im gleichen Zeitraum halbiert wurde. Die ideale Mietwohnung in diesem Kontext zu finden, setzt voraus, die Mechanismen zu verstehen, die den zugänglichen Wohnungsbestand verringern, und die Suchstrategie entsprechend anzupassen.
Auswirkungen des DPE auf den verfügbaren Mietbestand
Die meisten Mietsuchführer listen Komfort- oder Budgetkriterien auf. Keiner quantifiziert die direkte Auswirkung der Energieregulierung auf die tatsächlich zur Vermietung angebotenen Immobilien.
Seit dem 1. Januar 2023 sind Wohnungen der Klasse G+ (Verbrauch über 450 kWh/m²/Jahr) für die Vermietung verboten. Ab dem 1. Januar 2025 sind alle Wohnungen der Klasse G von allen neuen Mietverträgen oder -verlängerungen ausgeschlossen, was etwa 600.000 betroffene Wohnungen auf nationaler Ebene bedeutet.
| Frist | Betroffene DPE-Klasse | Auswirkung auf den Markt |
|---|---|---|
| 1. Januar 2023 | G+ (mehr als 450 kWh/m²/Jahr) | Rückzug der energieintensivsten Wohnungen |
| 1. Januar 2025 | Alle G | Etwa 600.000 Wohnungen aus dem Mietbestand ausgeschieden |
Dieser Zeitplan bedeutet, dass ein Mietinteressent, der eine ältere Immobilie ins Visier nimmt, insbesondere in Innenstädten, wo die Bausubstanz oft vor 1970 stammt, mit einem strukturell reduzierten Bestand konfrontiert ist. Die Überprüfung der DPE-Klasse, bevor man überhaupt einen Besichtigungstermin vereinbart, hilft, Zeit mit Anzeigen zu sparen, bei denen der Mietvertrag nicht unterzeichnet werden kann.
Um Angebote zu erkunden, die den aktuellen energetischen Kriterien entsprechen, kann man Immo Planet für die Vermietung konsultieren und direkt nach der Wohnungsleistung filtern.
Miete und Wohnbudget: Die Schwellenwerte, die man vor der Anmietung kennen sollte
Die Wohnkosten belasten stark die laufenden Ausgaben. Dieses Verhältnis bestimmt die tatsächliche Fähigkeit, sich auf eine Anzeige zu bewerben, da Vermieter und Agenturen nahezu systematisch die Regel anwenden, dass die Miete ein Drittel des Nettoeinkommens nicht überschreiten darf.
Mietpreisregulierung in angespannten Zonen
In den Ballungsräumen, die der Regulierung unterliegen, legt der erhöhte Referenzmietpreis eine gesetzliche Obergrenze fest. Ein Mieter, der eine Miete über diesem Limit entdeckt, kann diese anfechten, auch nach der Unterzeichnung des Mietvertrags.
In nicht regulierten Zonen bleibt die Miete hingegen frei. Der Unterschied zwischen zwei Städten, die nur wenige Kilometer voneinander entfernt sind, kann erheblich sein, was den geografischen Vergleich bei der Wohnungssuche besonders nützlich macht.
Nebenkosten und zusätzliche Kosten oft unterschätzt
- Die Kaution beträgt ein bis zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten, je nachdem, ob die Wohnung leer oder möbliert vermietet wird, ein Betrag, der sofort bei Einzug fällig ist.
- Die Agenturgebühren, wenn sie anfallen, sind pro Quadratmeter gedeckelt, variieren jedoch je nach geografischem Gebiet.
- Die Hausratversicherung, die für den Mieter obligatorisch ist, bringt eine monatliche Kosten, die von der Fläche, dem Standort und den gewählten Garantien abhängt.
Die Addition von Miete, Vorauszahlungen, Versicherung und eventuell Rückzahlung der Kaution ergibt die tatsächlichen Kosten für den Einzug in eine Wohnung, die deutlich über dem lediglich angegebenen Mietbetrag liegen.
Mietunterlagen: Was in angespannten Zonen den Unterschied macht
Wenn mehrere Dutzend Bewerber dasselbe Apartment besichtigen, wird die Qualität der Mietunterlagen zum entscheidenden Faktor. Vermieter und Verwalter sortieren zunächst nach Vollständigkeit und Lesbarkeit der eingereichten Unterlagen.
Ein solides Dossier enthält die letzten drei Gehaltsabrechnungen, den letzten Steuerbescheid, einen Ausweis und in den meisten Fällen eine Bürgschaftserklärung oder einen Nachweis über eine Kaution wie Visale. Der Dienst DossierFacile, der vom Staat angeboten wird, ermöglicht es, ein überprüftes und teilbares digitales Dossier in einem Link zu erstellen.
Sein Dossier vorzubereiten, bevor man mit den Besichtigungen beginnt, ist der effektivste Hebel, um reaktionsschnell zu sein. In sehr angespannten Märkten wie Paris oder Lyon kann eine Immobilie innerhalb von 48 Stunden nach Veröffentlichung der Anzeige Dutzende von Bewerbungen erhalten.
Gesetz Le Meur und Kurzzeitvermietung: Eine indirekte Auswirkung auf das Angebot für Langzeitvermietung
Das sogenannte “Anti-Airbnb-Gesetz” (Gesetz Le Meur) hat Einschränkungen für die Kurzzeitvermietung eingeführt, die das Gleichgewicht des Marktes schrittweise verändern. Die Gemeinden können nun die maximal zulässige Anzahl von Übernachtungen für eine Hauptwohnung senken und strengere Bedingungen für Ferienwohnungen auferlegen.
Das erklärte Ziel ist es, Wohnungen wieder in den Langzeitmietbestand zu reintegrieren. Für einen Mietinteressenten bleibt dieser Effekt in der Praxis jedoch noch begrenzt, aber einige touristische Städte beginnen, Immobilien zu sehen, die zuvor für die saisonale Vermietung reserviert waren.
Im Gegensatz dazu hat diese Gesetzgebung in ländlichen Gebieten oder wenig touristischen Kleinstädten nur wenig Einfluss auf das verfügbare Angebot. Die Marktsituation ist dort in der Regel geringer, mit kürzeren Suchzeiten.
Anzeigen und Plattformen zur Mietsuche: Wo man effektiv suchen kann
Die großen Plattformen (SeLoger, Leboncoin, PAP) konzentrieren die Mehrheit der Anzeigen, aber ein nicht unerheblicher Teil der Immobilien wird durch Mundpropaganda oder über lokale Agenturen vermietet, die nicht systematisch online veröffentlichen.
- Das Einrichten von Benachrichtigungen auf mehreren Plattformen gleichzeitig ermöglicht es, neue Anzeigen sofort nach ihrer Veröffentlichung zu erhalten, ein entscheidender Vorteil, wenn es auf Reaktionsfähigkeit ankommt.
- Direkter Kontakt mit den Immobilienagenturen im Zielviertel verschafft Zugang zu Immobilien, die manchmal noch nicht veröffentlicht sind.
- Lokale soziale Netzwerke und Nachbarschaftshilfegruppen sind eine ergänzende Quelle, insbesondere für Wohngemeinschaften und kleine Flächen.
Die Diversifizierung der Suchkanäle bleibt der zuverlässigste Weg, um die Chancen zu erhöhen, eine Mietwohnung in einem Markt zu finden, in dem das Angebot in fünf Jahren halbiert wurde. Die Kombination von Quellen, die Vorbereitung eines vollständigen Dossiers im Voraus und die Überprüfung der energetischen Konformität der Immobilie vor jeder Besichtigung bilden ein Triptychon, das die Suchdauer erheblich reduziert.
