Un bail est résilié par le juge, mais l’occupant reste dans le logement. Le propriétaire lui réclame une indemnité d’occupation, accompagnée de charges. Le décompte mentionne des frais de gestion, des provisions sur charges et même la taxe foncière. Que doit réellement payer l’occupant, et sur quelle base peut-il contester ?
Charges récupérables et indemnité d’occupation : ce que le juge distingue
L’indemnité d’occupation n’est pas un loyer. Elle compense la privation de jouissance subie par le propriétaire. Mais dans la pratique, les tribunaux la fixent souvent à un montant égal au dernier loyer, auquel s’ajoutent les charges récupérables.
Un jugement du tribunal judiciaire d’Angers du 19 octobre 2026 illustre ce mécanisme. Lorsque la clause résolutoire produit effet, l’indemnité est égale au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail avait continué. L’occupant paie donc les mêmes provisions sur charges qu’un locataire en titre.
La nuance se situe dans le périmètre de ces charges. Seules les charges dites récupérables peuvent être facturées. Elles sont définies par la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987.
Le tribunal judiciaire de Brive-la-Gaillarde, dans un jugement du 3 novembre 2026, a écarté des frais de gestion liés à des rejets de prélèvement, en rappelant que ces frais ne figurent pas dans la liste des charges récupérables. Pour approfondir le fonctionnement de l’indemnité d’occupation sur 123 Net Immo, le mécanisme y est détaillé du point de vue du bailleur.
Tout ce qui ne figure pas dans le décret de 1987 est exclu du décompte. Les frais bancaires, les honoraires de gestion locative, les réparations structurelles ou la taxe foncière ne sont pas des charges récupérables.
Contester un décompte d’indemnité qui mélange charges et frais de propriétaire
Vous recevez un décompte d’indemnité d’occupation accompagné de lignes peu claires ? Voici comment vérifier sa régularité.
Identifier chaque poste du décompte
Le premier réflexe consiste à séparer trois catégories de dépenses dans le document reçu :
- Les charges récupérables : entretien des parties communes, eau froide, chauffage collectif, enlèvement des ordures ménagères, entretien des espaces verts, électricité des communs. Ce sont les seules que l’occupant peut devoir.
- Les frais de gestion du bailleur : honoraires de syndic pour le compte du propriétaire, frais de relance, frais de rejet de prélèvement. Ces postes relèvent du propriétaire et ne sont pas récupérables.
- Les dépenses de conservation du bien : ravalement, remplacement de chaudière collective, taxe foncière. Elles incombent au propriétaire (ou à l’indivision dans le cas d’un bien indivis).
Si le décompte mélange ces trois catégories dans un montant global, l’occupant est en droit de demander un détail ligne par ligne.
Exiger les justificatifs
La cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans une décision du 29 octobre 2026, a distingué l’indemnité mensuelle des charges récupérables justifiées. La rédaction de la décision de justice et les pièces produites par le bailleur comptent autant que le montant fixé.
Concrètement, le bailleur doit produire les justificatifs de chaque charge récupérable. Sans relevé de charges du syndic ou décompte individuel, le poste peut être contesté devant le juge. L’absence de justificatif ne signifie pas que la charge n’existe pas, mais elle empêche d’en exiger le paiement.
Formuler la contestation
Un courrier recommandé au bailleur (ou à son mandataire) suffit en première intention. Il doit lister les postes contestés et demander les pièces manquantes. Si le bailleur ne répond pas ou maintient des postes non récupérables, le juge des contentieux de la protection peut être saisi pour trancher le litige sur les charges.
Logement en indivision : charges d’usage et charges de conservation
La question des charges prend une tournure différente lorsque le logement appartient à plusieurs personnes en indivision, par exemple après un divorce ou un héritage.
La Cour de cassation applique une règle de répartition fondée sur la nature de la dépense. Les charges liées à l’usage personnel incombent à l’indivisaire occupant. Cela inclut l’entretien courant, l’eau, le chauffage collectif et les charges de copropriété relatives à l’occupation quotidienne.
En revanche, les dépenses de conservation du bien, comme la taxe foncière ou les gros travaux, relèvent de l’indivision dans son ensemble. L’indivisaire occupant ne peut pas être contraint de les supporter seul, même s’il vit dans le logement. La jurisprudence, notamment une décision du 12 décembre 2007, classe l’impôt foncier parmi les dépenses de conservation.
En pratique, l’indemnité d’occupation versée par l’indivisaire occupant aux autres indivisaires ne couvre donc pas automatiquement la taxe foncière ni les travaux de structure. Ces postes font l’objet d’un compte d’indivision séparé.
Indemnité d’occupation et charges : tableau récapitulatif par situation
| Situation | Charges dues par l’occupant | Charges exclues |
|---|---|---|
| Bail résilié (habitation) | Charges récupérables (décret 1987) | Frais de gestion, taxe foncière, travaux |
| Indivision (divorce, succession) | Charges d’usage personnel (eau, chauffage, entretien courant) | Taxe foncière, gros travaux (charges de conservation) |
| Occupation sans titre ni bail | Fixées par le juge au cas par cas | Dépend de la décision judiciaire |
Ce tableau simplifie la lecture, mais chaque situation dépend de la décision de justice ou de l’accord entre les parties. Le montant et le périmètre des charges doivent figurer explicitement dans le jugement ou la convention.
La distinction entre ce qui relève de l’usage du logement et ce qui relève de sa conservation reste le critère central, que le contexte soit locatif ou indivis. Un décompte qui ne respecte pas cette frontière peut être contesté, à condition de réagir rapidement et de demander les justificatifs avant toute chose.
